Управлять или только обслуживать?
Среди крупнейших клинеров России нет ни одной фирмы, занимающихся чистым клинингом. «Кристанваль», «Ронова», «Чистый свет», «ОМС», «КлинСтар» — все они в большей или меньшей степени диверсифицировали свой бизнес, обратив свое внимание на мультисервис. Кто-то решил развиваться только в сторону сервисно-технического обслуживания, кому-то интересно заниматься полным спектром аутсорсинговых услуг для владельцев недвижимости, а некоторые задумываются о создании полноценной управляющей компании.
И тут следует немного разобраться в терминологии. Некоторые называют «управляющими» компании, предоставляющие некий набор сервисных услуг для объекта (фасилити, клининг, охрана, кейтеринг). В то же время большая часть опрошенных ИнфоКлином игроков этого рынка считают, что компания может называться Управляющей, если предоставляет не только сервисные услуги, но еще и услуги по управлению объектом. Такая фирма может работать в т.ч. в качестве генподрядчика для различных аутсорсинговых компаний.
Управление объектом коммерческой недвижимости эксперты определяют как комплексное ведение объекта на длительной постоянной основе с целью повышения его доходности. Управление недвижимостью, по словам респондентов Веб-журнала InfoClean, разделяется на Facility management(обслуживание и эксплуатация инженерных систем здания, клининг, кейтеринг, охрана объекта, курьерские услуги) и Property management (администрирование договоров, маркетинг, управление арендными отношениями, брокеридж). На Западе также развито направление Asset management(управление активами собственника), но в нашей стране эта услуга приживается пока плохо — в условиях российской действительности практически нет желающих передавать финансы в чужие руки.
«Специалисты, занятые в отрасли, понимают под «управляющей» компанию, предоставляющую любую из трех услуг — Property, Facility или Asset management, — говоритАлишер Абдужабаров, руководитель направления facility management компании Cristanval. — За рубежом практически все компании занимаются всеми тремя направлениями. В России я не знаю ни одной подобной».
По мнению Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, управляющая компания, чтобы соответствовать своему названию, должна оказывать полный спектр сервисных услуг, добавляя к ним брокеридж (управление арендными отношениями на объекте). Но таких универсальных фирм у нас в стране он знает очень мало.
«Правильнее называть «управляющей», конечно же, ту компанию, которая в состоянии взять на себя услуги по коммерческому управлению, — считает генеральный директор компании «Овентал FM» Марат Рамазанов. — Все остальное не менее важно, но, с точки зрения приоритета для собственника, вторично». Марат уверен, что без правильно поставленного процесса Property management, говорить об управлении нельзя. Управляющая компания управляет активом и отвечает как за Property, так и за Facility. При этом не важно, какая схема применена на объекте: сформированный штат в рамках одной компании или схема генподряда, когда УК привлекает клининг, техническую эксплуатацию, брокерские и другие услуги от разных провайдеров.
Эксперты в один голос утверждают, что передача аутсорсинговым компаниям непрофильных функций по управлению и обслуживанию здания для собственников коммерческой недвижимости является целесообразным как с экономической, так и с практической стороны.
«Иностранные компании, работающие в Украине, знают и привыкли к практике, при которой выбор одной управляющей компании является стратегически важным, экономически правильным и эффективным решением», — рассказывает ИнфоКлину Директор по развитию и маркетингу «Импел Гриффин Групп» (Киев) Катерина Паерели.
По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar (Москва), нанять управляющую компанию намного дешевле, чем содержать целый штат управляющей компании у себя на одном объекте. «Приглашая стороннюю фирму, собственник экономит на эксплуатационных затратах за счет централизации управления и оптимизации фонда оплаты труда, т.к. в управлении недвижимостью ФОТ составляет свыше 60%», — разъясняет руководитель направления facility management «Кристанваля».
В то же время Сергей Креков отмечает, что сейчас далеко не всегда решающим аргументом для найма управляющей компании является вопрос денег. Как показала практика этого года, большинству нанимателей все-таки хочется качества, так как от этого напрямую зависит репутация объекта. «Уже не всех устраивает дешевизна обслуживания, если летом, например, в здании душно, как в бане, а с потолка непрерывно что-то капает на голову посетителям и арендаторам», — иронизирует Сергей.
Найти «золотую середину»
В 2013 — 2014 годах в России, по прогнозам экспертов,вступит в строй порядка 2,3 млн. квадратных метров торговых и более 1,9 млн. кв. м. офисных площадей. Конкуренция между объектами усиливается. Так, например, бурный рост качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге уже заставляет экспертов с осторожностью оценивать перспективы заполнения дорогих кабинетов. Аналитик Knight Frank St.Petersburg отмечает, что в настоящее время пустует 21% сдаваемых в аренду офисов класса А. И доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах постоянно растет из-за выхода на рынок новых объектов.
Для получения дополнительных конкурентных преимуществ торговому или бизнес-центру необходимо грамотно разработать концепцию объекта, подобрать арендаторов и т.д. Этим, а также поддержанием инфраструктуры здания в работоспособном состоянии как раз и призваны заниматься профессиональные управляющие. К сторонним компаниям часто обращаются за услугой Property management, знает Алишер Абдужабаров. Но еще чаще собственники передают блок работ, связанный с Facility.
Однако безоглядно тратить деньги на все услуги, предоставляемые УК, — не самое лучшее решение. Эксперты, опрошенные ИнфоКлином, оптимальным набором услуг для собственника объекта на данном этапе развития рынка управления и обслуживания недвижимости, называют комплекс, состоящий из коммерческого управления (включая брокеридж, консалтинг и PR), фасилити-менеджмента (клининг, сервисно-технические услуги) и различных сервисных услуг.
Руководитель «Овентал ФМ» уверен, что оптимальным для Клиента является комплекс услуг, включающий в себя весь цикл реализации девелоперского проекта, начиная от замысла, концепции, и заканчивая постановкой управления и эксплуатации, с выходом на запланированный уровень доходности объекта.
А для действующего объекта коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Крекова, оптимально комплексное обслуживание, включающее не только набор услуг, но и менеджмент. «Настоящая управляющая компания должна, прежде всего, быть профессиональным менеджером. Если она таковой является, то на хороший менеджмент можно нанизать сколько угодно услуг», — считает ген. директор УК Clever Estate.
Катерина Паерели, топ-менеджер компании «Импел Гриффин», в условиях нынешнего рынка обслуживания недвижимости считает, что для Украины оптимальный спектр услуг управляющей компании должен включать в себя профессиональную уборку помещений, борьбу с вредителями (дезинфекцию и дезинсекцию), обслуживание и эксплуатацию инженерных систем здания, кейтеринг, прачечную, такелажные и ремонтно-строительные работы.
Структура рынка обслуживания недвижимости
Комплексное коммерческое управление — достаточно сложный и ответственный процесс. Компаний, способных взять на себя ответственность по выполнению определенных показателей по уровню доходности коммерческой недвижимости, а не только обслуживать объект, предоставляя услуги клининга или тех. эксплуатации, не так много. В этом году лучшую управляющую компанию в Москве жюри выбирало из 16 номинантов.
Да и сами собственники коммерческой недвижимости пока с трудом расстаются с контролем над своими объектами. По оценкам С. Крекова, на сторонние УК приходится только пятая часть объема рынка управления объектами недвижимости в Москве. В руках компаний-владельцев зданий, которые сами осуществляют управление и комплексное обслуживание своей недвижимости, сосредоточено около 80% рынка. 18% принадлежат управляющим компаниям-«ветеранам», давно зарекомендовавшим себя на рынке. А 2% занимают новые высокотехнологичные компании, возникшие в кризис и активно развивающиеся сейчас.
В России это направление аутсорсингового бизнеса востребовано в основном в двух столицах и городах-миллионниках. Чем дальше от центральной части страны и больших городов, тем ситуация с проф. управляющими сложнее, так как крупные московские игроки в регионы не спешат, а собственники в небольших городах предпочитают создавать аффилированные компании для управления своими активами. Федеральные девелоперы в подавляющем большинстве случаев, реализуя проект за пределами крупных городов, тоже «сажают» на объекты собственные УК.
Марат Рамазанов на основе данных, полученных его компанией, рассказал Веб-журналу InfoClean, какие услуги для коммерческой недвижимости востребованы на сегодняшний день в мегаполисах и региональных городах. Ориентировочно в столицах и городах-миллионниках на клининг приходится 60% от общего объема услуг, на инженерное обслуживание и коммерческое управление — 30 и 10 процентов соответственно. В региональных городах с численностью до миллиона человек коммерческое управление пользуется меньшим спросом: клининг — 55%; инженерное обслуживание — 35%; коммерческое управление — всего 5%.
Не лучше обстоят дела и у наших соседей. «В Украине, по сравнению с рынками европейских стран, само понимание важности комплексного управления недвижимостью постепенно развивается, хотя и не столь динамично, — говорит в беседе с Веб-журналом InfoClean Директор по развитию и маркетингу «Импел Гриффин Групп». — Причиной является то, что отечественные собственники зачастую привлекают разные компании для предоставления отдельных видов услуг (клининг, техническое обслуживание зданий, кейтеринг, охрана, проперти) или, что также очень распространено, закрывают перечисленные направления собственными силами». Катерина знает, что в Украине в полное управление передается не более 10% объектов недвижимости, в то время как в Польше этот показатель для офисной недвижимости достигает 95%, для торговых площадей — 40%, а для логистических комплексов — превышает 40%.
На украинском рынке, по словам топ-менеджера «Импел Гриффин», сегодня присутствует целый ряд компаний, предоставляющих услуги Facility management и Property management, по праву называющиеся управляющими. Также имеется ряд фирм, которые позиционируются, как аутсорсинговые. Это, как правило, крупные сервисные компании с иностранными инвестициями, очень сильными финансовыми и человеческими ресурсами, а также с обширным покрытием. Но таких компаний не более 10.
Перспективы профессиональных управляющих
Рынок профессионального управления ком. недвижимостью активно формируется и востребованность услуг управляющих компаний растет вместе с ростом вводимых в эксплуатацию коммерческих площадей, уверены эксперты.
«Рынок активно развивается в направлении передачи проперти-менеджмента в профессиональные руки. Это ярко выражено в торговых объектах, так как там управление на порядок сложнее, чем в офисных БЦ», — говорит Мария Онучина. С учетом западной модели развития, представительница московского отделения NAI Becar прогнозирует появление в ближайшем будущем большего количества профессиональных собственников, которые будут передавать управление объектом таким же профессиональным управляющим.
Сергей Креков считает, что у Москвы и других российских крупных городов прекрасные перспективы в этом отношении, в отличие от регионов, которые пока не видят потребности в профессиональных управляющих компаниях. Но, по его мнению, они к этому рано или поздно, все-таки придут.
А где есть растущий спрос, там будет появляться и предложение. Новые игроки не заставят себя долго ждать. «Старожилы» рекомендуют им делать упор на качество и сервис. «Необходимо помнить, что управляющая компания — это, прежде всего, сервис, — советует будущим управляющим руководитель УК Clever Estate. — Этого новички, к сожалению, не всегда понимают».