Вас избрали главой ОСМД? Поздравляем! С сегодняшнего дня на вас наваливается огромная ответственность: отныне вам придется стать юристом, экономистом, психологом-переговорщиком и антикризисным менеджером в одном лице. Вам предстоит научиться отличать фазу от нуля и резную муфту от гильзовой, освоить премудрости бухучета и калькуляции, стать асом бюрократической перепискии экспертом по последним изменениям в жилищном законодательстве
Кроме того, вас ждет множество задач, решать которые придется в режиме 24/7: где взять снегоуборочный трактор, если снег решил выпасть в конце марта, как вызвать сантехника в ночь с субботы на воскресенье и что делать с мусоровозом, зацепившим автомобиль во дворе сегодня в шесть утра.
И все это вы будете делать за весьма скромную зарплату (если, конечно, вы не работаете на общественных началах) –в любой момент рискуя подвергнуться штрафу или же познакомиться с Уголовным кодексом в качестве лица, несущего материальную ответственность.
Профессия, которой не учат
В таких условиях у главы ОСМД есть два выхода. Можно плыть по течению, пустив дела на самотек (снег растает сам, субботний потоп в подвале «потерпит» до понедельника, и т.д., и т.п.). А можно подойти к делу ответственно и совершить невозможное – стать специалистом-самоучкой в профессии, к которой в Украине нигде не готовят.
Действительно, в нашем государстве не существует профессии «управляющий домом». Тем более удивительно, что за годы существования ОСМД у нас появились такие люди –выучившиеся методом проб и ошибок, способные на чистом энтузиазме решить практически любую проблему «своего» дома. Они нечеловеческими усилиями выбивают для негокредиты на ремонт и участие в государственных программах. Они экономят каждую копейку, лично контролируя работу всех наемных рабочих и компаний в любое время дня и ночи. Возможно, вы знаете таких людей. Возможно, вы сами один из них, и в таком случае – низкий вам поклон.
Однако работа не обязательно должна превращаться в круглосуточный подвиг. Существуют и более цивилизованные путирешения проблемы – например, заключение контракта с профессиональной управляющей компанией. В этом решении присутствует масса плюсов, но есть и свои подводные камни, и их мы сейчас рассмотрим
Как выбрать управляющую компанию
Главным критерием выбора, конечно же, должно быть соотношение «цена – качество». Если компания берет за свои услуги втрое больше, чем ваш бывший ЖЭК, а работает так же (или еще хуже) – ищите другую. Если компания не дает страховых гарантий и не желает нести ответственность за возможный физический или материальный ущерб в результате некачественно выполненных работ – это тоже повод забыть о ней раз и навсегда. Не имеет смысла платить деньги и при этом продолжать нести личную ответственность за результат услуг, которымизаведует кто-то другой.
Также не стоит обращаться в компанию, в чьем опыте и профессионализме вы не уверены. В Украине, к сожалению, не так много профессионалов в области обслуживания ОСМД: порой опытный глава ОСМД, прошедший огонь, воду и все коммунальные трубы, разбирается в обслуживании многоквартирных домов лучше, чем «специалист» с дипломом, которому без году неделя.
Иногда может показаться, что выгоднее вообще не связываться с управляющими компаниями, а продолжать «по старинке» нанимать отдельных исполнителей для разных услуг: отдельно – мусороуборочную компанию, отдельно – слесаря-сантехника, отдельно – электрика, отдельно – уборщиков и т.д. Если глава ОСМД готов (и, главное, имеет возможность) тратить время, чтобы подбиратьмаксимально дешевых исполнителей и при этом постоянно контролировать качество их работы, одновременно имея альтернативные варианты на случай форс-мажора (а практика жилищного хозяйствования обычно из форс-мажоров и состоит) – жильцы могут получить достаточно качественное обслуживание за небольшие деньги. Но на практике этот вариант требует крайне благоприятного стечения обстоятельств, а от главы ОСМД – еще и того самого повседневного трудового подвига (обычно – за несоразмерную с нагрузкой зарплату), на который способен не каждый.
Тем более что, как ни крути, управляющие компании – особенно, крупные, – обладают такими возможностями, каких не имеет даже самый самоотверженный и трудоспособный глава ОСМД. Ведь если вас обслуживает один-единственный сантехник – то в случае его ухода на больничный найти ему срочную замену будет трудно (если вообще возможно). А для компании с большим количеством персонала это не проблема: сантехники, электрики, сварщики и уборщики мусора будут доступны всегда. Также компании располагают техникой, которую самому ОСМД содержать нерентабельно, а арендовать в разовом порядке дорого, – например, теми же снегоуборочными тракторами. Это же касается и расходных материалов: компании имеют возможность покупать их в больших объемах и напрямую от производителей, что выходит гораздо дешевле.
На самом деле, зависимость здесь следующая: чем крупнее компания, тем дешевле обходится ей содержание отдельно взятого дома, и, соответственно, тем ниже цена на ее услуги. Кроме того, крупная компания, давно присутствующая на рынке, обычно дорожит своей репутацией и страхует свою ответственность перед заказчиком. Так, например, компания «Импел Гриффин», принадлежащая к группе «Импел», более двадцати лет работающей в Польше, Литве и Украине, имеет сертификат страхования профессиональной ответственности на сумму 20 000 000 гривен. Это позволяет ей нести страховую ответственность за все, что происходит в обслуживаемых ею домах и за что обычно несет ответственность ОСМД в лице его главы.
Вспомним, что несчастных случаев, связанных с состоянием дома и придомовой территории, бывает более чем достаточно. В гололед люди падают на ступеньках подъезда и получают травмы. Высохшее изнутри дерево падает и проламывает крышу стоящего под ним автомобиля. На детской площадке внезапно ломаются качели, и в результате калечится ребенок. Все это – воплощенный кошмар главы ОСМД, ибо ответственность падает именно на него: не позаботился об исправности качелей, не уследил за зелеными насаждениями, не проконтролировал работу дворников…
Крупные компании, такие, как «Импел Гриффин», беря на себя обслуживание дома и прилежащих территорий, отвечают за результат своей работы сами – в том числе и перед законом. Поэтому и подход к делу отличается намного большей ответственностью: более чем пятитысячный персонал украинского отделения «Импел» позволяет обеспечить обслуживаемый дом работниками и специалистами любого профиля, чтобы выполнять работу на европейском уровне качества.Технологические процессы, используемые компанией, подтверждены международными сертификатами ISO 9001 и ISO 22000.
Этот же момент позволяет «Импел Гриффин» нести ответственность за состояние пожарной безопасности – «головную боль» каждого второго ОСМД, поскольку системы ПБ не работают практически ни в одном доме старше 15 лет. Таким же образом обстоит и ситуация с безопасностью и качеством инженерных сетей: в большинстве наших домов они пребывают в настолько плачевном состоянии, что заниматься ими должны только профессионалы высокого уровня.
Как сэкономить вместе с управляющей компанией
Как мы уже говорили, обширный персонал, собственная техническая база и прямые закупки материалов непосредственно у производителей – все это позволяет таким компаниям, как «Импел Гриффин», предоставлять ОСМД больший пакет услуг за меньшую цену. Но есть и еще одна возможность сэкономить с помощью управляющей компании – это внедрение программ энергоэффективности.
По данным Минрегиона, 90% жилых домов в Украине нуждается в термомодернизации. При этом цены на отопление растут не по дням, а по часам. А между тем грамотно проведенное утепление домов, замена оборудования и сетей теплоподачи, модернизация освещения подъездов и лестничных клеток позволяют снизить расходы на отопление до 50%, а на освещение – в десятки раз. При необходимости управляющая компания может провести индивидуальный энергоаудит дома, с привлечениемэнергосервисных компаний (ЭСКО): это позволит выявить «слабые места» здания, которые следует модернизировать в первую очередь, чтобы избежать лишних расходов.
Средства, на которые проводится модернизация, «Импел Гриффин» либо инвестирует из собственных ресурсов, либо привлекает дополнительных инвесторов, либо помогает ОСМД вступить в одну из государственныхили международныхпрограмм по внедрению энергоэффективности, тем самым оказывая юридическое и техническое сопровождение. При этом методикипозволяют провести модернизацию дома без дополнительных затрат для жильцов: ОСМД рассчитывается с компанией разницей в экономии, продолжая платить по стандартным тарифам некоторый промежуток времени.
Для того чтобы ОСМД могло полностью контролировать выполнение работ и следить за своими платежами и расходами в режиме реального времени, компания обеспечивает электронный документооборот. Кроме того, «Импел Гриффин» предоставляет круглосуточную диспетчеризацию: аварийные работы проводятся в любое время суток, поэтому любая поломка в доме устраняется в кратчайшие сроки.
Таким образом, сотрудничество с профессиональной управляющей компанией избавляет ОСМД от многих проблем – начиная от повседневного обслуживания дома и заканчивая модернизацией устаревшего жилого фонда. При этом контроль над действиями компанииполностью находится в руках жильцов. При желании ОСМД может изменить объем услуг, оказываемых обслуживающей компанией, заказать дополнительные работы или же, напротив, отказаться от сотрудничества с компанией.
Как и все европейские сервисные компании, «Импел Гриффин» дорожит своей репутацией и считает, что управляющий недвижимостью – это партнер ОСМД и в то же время профессионал, всегда готовый оказать квалифицированную помощь.
Виталий Опанасюк, генеральный директор сервисной компании «Импел Гриффин»:
С 1992 года украинцы получили право приватизировать свои квартиры.С 2000 года получили право объединяться в ОСМД и управлять своим имуществом. Но почему же мы так и не стали грамотными и эффективными управителями своей же собственности?
Я думаю, что первое – низкий уровень доверия. Друг другу, соседу, главе ОСМД и принимаемым ими решениям. Низкий уровень доверия к законам и тем, кто их пишет и принимает.
Второе – низкий уровень знания и понимания уже принятых законов. Самим почитать некогда и незачем, государство традиционно выполняет свои функции условно и декларативно.
Третье – то, что досталось даром (просто приватизировал – и стало мое), как правило, не ценят. Отсюда безответственность и безнаказанность. Можно не платить за уборку двора. Можно не убирать двор. Можно даже и не брать в штат дворника, а его зарплату просто присвоить…
Но это уже история. Теперь собственник должен взвесить: “иметь или не иметь”. Имеешь недвижимость –значит, ты обязан за ней следить, выполнять общегосударственные, муниципальные и локальные требования.
Управляющие компании, такие как «Импел Гриффин», могут помочь вам стать эффективным собственником, снизить свои расходы и избежать лишних хлопот, передав заботы о содержании дома управляющей компании.
Директор по развитию иностранных регионов группы Импел, Сильвия Копаниаж:
В рамках группы «Импел» в Польше мы управляем и администрируем ОСМД посредством трех компаний: IntegrumManagement, ZUH иElkom. Всего мы обслуживаем около 350 ОСМД – это около 500 жилых домов общей площадью, или 2 млн квадратных метров.
В числе услуг, которые мы предоставляем для ОСМД –управление ОСМД и администрирование (в том числе, бухгалтерия и учет данных по задолженности), страховки, охрана и мониторинг, консервация, уборка и озеленение, уборка снега, обслуживание аренды для индивидуальных клиентов в рамках ОСМД.
По материалам http://www.pic.com.ua/